小产权房转正,继续等待

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   李三元很忙。

   李三元,是北京通州一个 宣称“占有全区500%小产权房业务”的中介公司经纪人。10月底的一天,他用略带生疏且磕巴的表述,不止一次把手机屏幕上大段的新闻夹杂上有些人的理解念给买房人:“赋予农民集体土地转让权……允许农村集体土地进入非农市场……小产权房补缴土地出让金……”,“你看,农村集体用地入市要放开了,小产权房转正是迟早的事。”

   李三元口中的政策,是作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心(以下简称国研中心)近日发表声明的简称“383方案”的改革设想。方案不少地方“尺度”很大,尤其“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场”,“已形成的小产权房按不同情況补缴一定数量土地出让金”的提法,更引发公众对新一轮土地改革和小产权房转正的诸多猜测。

   一位参与农村经济顶层设计的人士透露,舆论近日热炒的“383方案”是国研中心去年开使研究的一个 课题,事先准备要出书。如今这俩 时间点披露,让市场对该书中涉及的改革内容生起极大兴趣。

   综合多方信息,新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地。上述人士透露,目前不少地方官员都等着农村集体土地入市,甚至连拿地计划都已做好,但实际农民集体土地入市不难 一下全面放开。十八届三中全会上,更有可能把农地入市政策边界描绘出来,真正的操作方向仍要等中央农村工作会议及明年相关的农村工作文件。目前,土地制度改革的首要任务是做好农村土地确权工作,这俩 步走扎实,谈农村集体用地流转上市、小产权房现象更现实。

   农村土地确权,集体建设土地入市,小产权房开往彻底合法化的列车,似乎时要再经过前面漫长的两站,要能真正迎来它的春天。

   转正躁动

   北京市通州区张家湾镇,这里因北京最大的小产权房社区——太玉园而闻名。如今,除了太玉园,月亮湾晓镇、环湖小镇等数个大体量小产权社区也纷纷崛起。一群依靠小产权房谋利的中介机构,也在随近扎根。

   在通州梨园一家主做小产权房业务的中介公司里,22岁的李三元,可都可不可以 有老人。按李三元的说法,事先门店一个 月才成交500套小产权房,从10月27日到29日,3天就成交了10套。张家湾的小产权房价事先是按月涨,现在按天涨。一个 客户就因犹豫了一下,看中的房源当天就卖出去了,结果都可不可以 了第3天多掏20万元买同户型房源。好房源更是多个买房人并肩抢,“一个 看事先不买,立马给你走人,换下一个 进来。”

   小产权房成交的老会 暴涨,在李三元看来,是可能敏感的买房人可能注意到小产权房“转正”的利好消息。

   小产权房是在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证都会由国家房管部门颁发,什么都我由乡政府或村委会颁发,乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上这样真正的产权。这俩 房这样国家发的土地使用证和预售许可证。所谓产权证也都会真正合法有效的产权证。

   也而且,国家老会 明令禁止小产权房交易。但围绕小产权房的利益链条早已形成:以通州区张家湾镇为例,在这里买小产权的二手房,不限制户口、户型,买家除给房东房款外,只需给村委会过户费20万,给中介总房款2.5%的服务费。因中介业务员和村委会人员已极为熟络,整套交易手续,从掏钱到换房本半天就能办完。李三元有都会羡慕随近的有人。在他的脑海里,一次过户费20万,可能几千、几万套小产权房,单过户费一项都会数千万收入,什么都村子什么都我靠小产权发了家,“富村村长开奥迪,穷村村长开帕萨特”。

   现在,李三元的手机里还保存着10月27日的新闻:中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中提出,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,形成权利平等、规则统一的公开交易平台,建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。在集体建设用地入市交易的架构下,对已形成的小产权房按不同情況补缴一定数量土地出让金,妥善防止这俩 历史遗留现象。

   李三元将上述方案更新为有些人的销售法宝,一遍遍地将手机内容向不同购房者展示,述说着小产权房转正的希望:事先都说小产权不合法,现在农村集体建设用地要入市,小产权房就能转成大产权了。目前张家湾小产权均价50000-9000元/平方米,与通州核心区大产权房价差一万多,肯定都来抢小产权房。“现在小产权房出一个 卖一个 ,这3天抢疯了。”而在深圳,对小产权房感兴趣的有些人,对一个 名为“深圳小产权网”的网站暂且陌生。形形色色的小产权项目广告,似乎也彰显着深圳小产权房市场的繁荣。

   趋于稳定深圳沙井松岗的星辰城市花园,共25000户房源,提供由一居室到四居室不等的户型,起价55000元,除不限制户籍外,还可不时要做首付5成,还款5年的贷款。销售员林先生表示,“可能有意向,周末就赶紧过来看,开发商与村委可能看完小产权房要转正的消息,协商下个礼拜开使每平方米涨5000元。”另一小产权房社区金湖雅苑,也计划在周末每平方米上涨5000元。

   遗留现象

   小产权房市场沸腾身旁,是长期笼罩在现存小产权房身上的“清理”危机。

   今年5月,在有些人购买后的极力推荐,再换成听闻某地产大鳄旗下地产公司高管在小区买了多套房产,萧振华与丈夫家花光了所有积蓄,在通州区张家湾镇环湖小镇项目花90多万元买了一套1500平方米的小产权房。在与项目所属的西定福庄村村委会签订的合同中,还专门约定:如将来房子遇到拆迁、拆除,村委会将进行补偿。

   即便这样,萧振华的心里老会 没踏实过。“尤其前段时间,看政府治理小产权房的力度很大,担心有些人的房子被拆除。”也许。

   从5007年开使,中央多次启动小产权房清理整顿。但可能这样统一的小产权房防止政策,各地对现存小产权房的防止力度暂且一致,如北京、三亚主要形式为拆除、没收、罚款,相对严厉。2010年,北京对小产权房“水岸江南”强制拆除,被称为国土资源部“一案一防止”新政“第一大案”。北京2012年9月、2013年6月陆续发表声明的85处小产权房名单,太玉园、环湖小镇、月亮湾晓镇项目赫然在列。

   对于小产权房的治理方案,2012年3月,国土部官网上曾发布关于现存小产权房的防止新思路,即先清理后治理。其中,“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象。而其后的治理工作,则主要针对已售的存量小产权房。

   如今,针对已售的小产权房,四种 提法正在逐渐走热:对已形成的小产权房,按不同情況补缴一定数量土地出让金,防止现存小产权房历史遗留现象。这俩 提法出自国研中心近日发表声明的“383”改革设想。

   补缴土地出让金,防止小产权房的历史遗留现象,暂且这样先例。近日,南京市大型小产权房项目——七彩星城小区,多位业主接到通知,可更换购房合同及办理银行按揭等手续。可能该项目在5007年开盘,建设时土地性质是集体土地,这也是因为小产权房顺利实现“转正”。

   在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来,补缴土地出让金,防止小产权房的历史遗留现象,比任之趋于稳定一个 不合法的情況,是一个 明显的进步。

   蔡继明称,防止小产权房的历史遗留现象,首先应严格设立一个 合理的时间节点,节点后的新建小产权房一律严惩不贷。在限制新建小产权房的基础上,对已有小产权房的遗留现象,如在宅基地上建设,符合城乡统筹发展规划及土地利用规划的小产权房,可让其补办相关手续、补交相关费用事先给予正式产权,或政府通过收购将其转变为保障房。对有些违反城市规划,建筑质量趋于稳定严重现象的“小产权房”,采取改建或拆除的依据。

   基层政府和上一级地方政府,正在进行一场多年来的利益博弈。作为产物的小产权房,无疑将带着极为浓重的历史色彩。

   天则经济研究所对北京、成都、深圳等城市的调查显示,小产权房在一线城市较为突出,往往随着当地住房商品化,地方政府和开发商以新农村建设、城中村改造等名义在房价高涨的情況下获得巨大利益,村集体、农民也想参与房地产增值过程中发展起来的。“小产权房”屡次受到打压,归根到底是盖在农村集体土地上,都可不可以 了上市交易,造成地方土地出让金或有些税费极少量流失。但如这样基层政府参与默许,“小产权房”开发、建设、交易、转手等环节无需这样顺利。

   中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示,地方政府依靠垄断卖地,从农民手里廉价征来的土地转手就以数十倍甚至上百倍的收入卖给开发商。最后土地增值留给农民的还不够10%,这也是专家和普通百姓反对政府垄断征地,呼吁小产权房的确权,合法化的是因为。

   全国工商联调研数据显示,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米,共要同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”期间小产权房竣工规模2.83亿平方米,比“十五”时期增长17.8%。其中,北京、太原、成都、深圳小产权房占当地住宅市场份额均超过两成,房价仅为主临近地段商品房的25%-500%左右。

   未来猜想

   对现存小产权房缴纳土地出让金的防止建议,同策咨询研究部总监张宏伟老会 有四种 担忧:可能购房者补缴土地出让金将小产权房转正,且补缴费用不高,会无需是因为执行层面更多的集体土地去新建小产权房,新建小产权房的合法化这样尽头呢?“小产权房合法化虽是大势所趋,但前面农村集体土地入市流转尚未理顺的情況下,现在谈仍然为时过早。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,将农村集体用地直接进入到非农市场,并不一定能提供极少量合法化的小产权房,但地方政府却要面临土地财政减少的境地。一旦农民集体土地进入市场,首先中央要给地方政府增加更多的收入来源,如房产税;另外,也时要建立一系列政策法规来引导农村集体土地交易。

   按现行土地管理法律法规,土地所有权归属分国有土地、农村集体土地两类。从土地用途深层划分,后者又分为农用地和建设用地。其中,宅基地属于非经营性建设用地,乡镇企业用地属于经营性建设用地。综合多方信息可不时要看出,本轮土地改革主要针对农村集体经营性建设用地。

   推进农村集体用地入市,尤其是农村宅基地流转,被诸多业内人士视作小产权房全面合法化的前提。目前,依照部署,河北邯郸市、江苏昆山市、辽宁省建平县等28个市县将开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作,试点开使期限是2015年6月。

   宅基地入市改革或更为滞后。据了解,国土部仍在制定相关宅基地制度改革的文件。近期目标是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下,探索建立宅基地退出和补偿机制,用经济手段引导和规范闲置宅基地流转。一位不愿具名的国土系统专家解释,从目前迹象看,国土部在部署开展宅基地制度改革试点方面难有较大突破,集体土地直接入市仍然长路漫漫。

   在中央力推新型城镇化建设的背景下,农民集体土地既是市场紧密关注的潜在“蛋糕”,也是极少量小产权房赖以生存的基础。而在集体土地入市并这样像预想中越快推进后,更多人则期望即将召开的十八届三中全会给出明确信号。

   前述参与农村经济顶层设计的人士透露,农村集体土地入市现象无需一下子放开,十八届三中全会可能把政策内容、边界说出来,但真正的操作方向仍要等到今年的中央农村工作会和明年的农村工作文件。他还表示,在农村集体土地入市流转前,首不难 做好农村土地确权工作。搞好确权,集体土地入市流转要能有基础、有依据、有序。在实际调研中,农民普遍反映在政府征地集中建楼的过程中,被拿走的土地太大,腾出来的地应多留给农民。未来确权事先,政府征地的对象就变成农民,一切也都可不时要坐下来谈了。

   确权是一项基础却简化的工作,如实测虚测现象,往往会让累计多年的土地矛盾显现出来。在他看来,补缴一定的土地出让金,防止小产权房历史遗留现象事先也多次被呼吁。小产权房现象的防止,涉及到建成的小产权房与非 符合城乡整体规划,小产权房建设的土地性质,情況也极为简化。真正把农村土地确权工作做扎实,谈农村集体用地流转上市、小产权房出路才会更现实。

   按照2013年中央一号文件规定,全面开展农村土地确权登记颁证工作,用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,尽快完成确权登记颁证工作。

   经济观察报 记者 宋磊 降蕴彰

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